전세·월세 계약 시 꼭 확인할 9가지! 보증금 보호부터 확정일자까지 완벽 정리

 

“계약서만 잘 쓰면 되는 거 아닌가요?”

전세나 월세 계약을 앞둔 분들이 흔히 하는 착각입니다.

하지만 부동산 계약은 금액이 크고 법적 책임도 따르기 때문에,
사소한 실수가 수백만 원, 심하면 수천만 원의 손해로 이어질 수 있습니다.

 

특히 요즘 같은 전세 사기, 깡통전세 뉴스가 끊이지 않는 상황에서는,

임차인의 권리를 제대로 알고 보호하는 것이 무엇보다 중요합니다.

이 글에서는 부동산 계약이 처음인 분들도 쉽게 이해할 수 있도록,

✔️ 전·월세 계약 시 반드시 확인해야 할 9가지 핵심 체크포인트를 실제 사례와 함께 정리해드립니다.
✔️ 놓치면 손해 보는 ‘확정일자’, ‘보증금 보호’, ‘등기부등본 보는 법’까지 모두 알려드립니다.

 

👉 이 글 하나면 전·월세 계약 실수 없이 완벽하게 준비할 수 있습니다.

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✅ 1. 등기부등본 확인은 필수입니다.

 

📌 실제 사례

A씨는 직거래로 전세 계약을 진행했는데, 계약 후 보증금이 반환되지 않아 확인해보니

집주인이 아닌 제3자와 계약한 것이었어요. 등기부등본만 미리 봤어도 피할 수 있었던 일이죠.

 

☞  등기부등본은 집주인 확인뿐 아니라, 근저당·압류 여부까지 반드시 체크해야 합니다.

 

집 계약 전에는 반드시 등기부등본을 확인해야 합니다.
등기부등본을 보면 이 집이 진짜 집주인 것인지, 혹은 근저당이나 압류가 있는지 알 수 있어요.

• 표제부 : 집의 주소, 면적 등 기본 정보
• 갑구 : 소유자의 이름, 소유권 변동 내역
• 을구 : 은행 대출 등 설정된 권리 (근저당, 전세권 등)

💡 TIP : 등기부등본은 인터넷등기소에서 누구나 열람 가능 (수수료 1,000원)

              인터넷 등기소, 부동산거래 체크리스트 (☜ 바로가기 클릭) 반드시 확인!

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✅ 2. 집주인 신원, 꼭 확인하세요.

 

📌 실제 사례

B씨는 중개업소 소개로 계약했는데, 나중에 보니 집주인이 세금 체납 중이었고

집이 압류되면서 보증금 일부를 못 돌려받았습니다.

 

☞  신분증 + 인감증명서 + 국세 완납증명서 요청하세요!

 

집주인이 계약 상대자가 맞는지, 직접 등기부등본 상 이름과 비교해 보세요.
만약 대리인이 계약하러 나온다면?

• 위임장 + 인감증명서 필요
• 신분증 사본 요청도 잊지 마세요

💡 임대인이 체납한 세금으로 집이 압류될 수도 있으니 국세/지방세 완납증명서도 요청해보세요.

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✅ 3. 계약서 작성 시 빠지는 부분이 없도록!

 

📌 실제 사례

C씨는 계약서에 특약 없이 입주했는데, 에어컨이 고장 나자 집주인이

“계약서에 명시 안 돼서 고쳐줄 의무 없다”고 말했어요.

 

☞  특약사항에 고장 수리 책임, 가전제품 여부 꼭 기재!

 

부동산 표준계약서를 사용하더라도, 빈칸 없이 꼼꼼하게 작성하는 게 중요합니다.
특히 금액, 입주일, 퇴실일, 특약사항은 꼭 다시 확인하세요.

• 계약금, 중도금, 잔금의 지급일자 명시
• 보증금 반환 조건과 위약금 규정
• 수리 책임, 가전제품 고장 시 처리방식 등 특약에 명시

💡 한글과 숫자 병기 : 예) 이천만 원(20,000,000원)

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✅ 4. 전입신고 + 확정일자 받기 = 보증금 보호

 

📌 실제 사례

D씨는 입주 후 전입신고만 했고 확정일자는 받지 않았습니다.

이후 집이 경매로 넘어가면서 우선변제 순위에서 밀려 보증금 일부를 손해 봤어요.

 

☞  전입신고만으로는 부족합니다. 확정일자까지 함께 받아야 대항력과 우선변제권이 생깁니다.

 

보증금을 안전하게 지키려면 두 가지를 반드시 해야 합니다:

1. 전입신고 : 주민센터에서 14일 이내 신고
2. 확정일자 : 계약서에 날짜 도장 받기

이걸 하면, 추후에 우선변제권과 대항력이 생깁니다.
즉, 혹시 집주인이 집을 팔거나, 대출이 있다 해도 보증금을 돌려받을 수 있는 우선순위가 생깁니다.

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✅ 5. 관리비 및 공과금 항목도 꼭 체크

 

📌 실제 사례

E씨는 월세가 저렴해 계약했지만, 나중에 엘리베이터 유지비, 청소비, CCTV 요금 등으로

매달 20만 원 이상의 관리비를 추가로 납부했습니다.

 

☞  관리비에 포함된 항목 + 별도 부과 항목을 미리 확인하세요!

 

‘월세 50만 원이면 되겠지’ 했는데 알고 보니 관리비가 20만 원? 이런 경우 많아요.
미리 확인해야 할 항목은 :

• 전기세, 수도세, 가스비
• 인터넷, TV 수신료
• 청소비, 경비비, 승강기 유지비 등 공동관리비

💡 계약서에 “관리비에 포함되지 않는 항목”도 명확하게 기재하는 게 좋아요.

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✅ 6. 전세보증보험 가입 고려하기

 

📌 실제 사례

F씨는 집주인이 파산하면서 보증금이 묶였지만, 전세보증보험 덕분에 전액을

안전하게 돌려받을 수 있었습니다.

 

☞ 전세금이 크다면 보증보험 가입은 필수 방어막입니다.

 

전세 보증금이 큰 경우, 전세금 미반환 리스크도 큽니다.
이럴 땐 전세보증보험에 가입하면 보증금 손실을 막을 수 있어요.

• 보증료 : 보증금의 약 0.128%~0.154% 수준
• 전세계약서, 확정일자, 전입신고 완료 후 가입 가능

💡 특히 근저당 설정이 많은 집은 보험 가입이 어렵거나 거절될 수 있습니다.

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✅ 7. 임대차계약 신고 의무 (과태료 조심!)

 

📌 실제 사례

G씨는 계약 신고를 안 한 게 들켜서 과태료 20만 원을 부과받았어요.

특히 직거래 시 신고를 놓치기 쉬워요.

보증금 6,000만 원 이상 or 월세 30만 원 초과 시 무조건 신고!

 

☞  2021년부터는 일정 금액 이상의 임대차 계약은 무조건 신고해야 합니다.

• 대상 : 보증금 6천만 원 이상 or 월세 30만 원 초과
• 신고 기한 : 계약일로부터 30일 이내
• 방법 : 주민센터 또는 온라인 (부동산거래관리시스템)

💡 신고 안 하면 최대 100만 원의 과태료가 부과될 수 있습니다.

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✅ 8. 잔금 전 집 상태 꼼꼼히 확인하기

 

📌 실제 사례

H씨는 잔금 입금 후 입주했는데, 보일러가 고장 난 채로 방치돼 있었습니다.

계약 후라 집주인이 책임을 회피했죠.

 

☞  잔금 입금 전에 다시 한 번 집 상태를 확인해야 합니다.

• 보일러, 에어컨, 세탁기 작동 여부
• 벽지, 장판, 창문 상태
• 누수, 결로, 곰팡이 흔적 여부

💡 이상이 있을 경우, 사진 촬영 후 계약서에 특약으로 명시하거나 보수 요청

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✅ 9. 입주 전 체크리스트 (보안, 주변 환경 등)

 

📌 실제 사례

I씨는 교통 편리성을 우선으로 방을 계약했지만, 이사 후 벽간소음과

도어락 고장으로 스트레스를 받았습니다.

 

☞  보안, 소음, 편의시설까지 현장 점검 필수!

 

• 초인종, 인터폰, 도어락 작동 확인
• 소음(벽간, 층간) 확인
• 근처 편의시설 : 마트, 편의점, 대중교통

💡 이사 당일 체크리스트를 별도로 만들어 두는 것도 추천드립니다.

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마무리 TIP

이 9가지 항목은 단순한 체크리스트가 아니라,수백 ~ 수천만 원을 지키는

진짜 실전 지침입니다.

 

‘설마’ 했던 일이 진짜 나에게 벌어지지 않도록, 계약 전에 꼭 한 번 이 글을 확인해보세요.

 

📌 실수는 순간이지만, 손해는 오래갑니다.

 

 

감사합니다. ^^